Україна переживає безпрецедентний дефіцит житла, який досяг найбільших масштабів за всю історію країни. В яких містах не вистачає квадратних метрів та якими є ціни на покупку та оренду в різних регіонах України? Велика потреба у житловій площі Війна не відбила бажання в українців становитися власниками житла.
Обстріли, за словами фахівців, на ринок уже майже не впливають. Люди звикли до загроз, обирають житло зручне для життя, а не обов’язково найбезпечніше. У професійному середовищі навіть з’явився жарт “не шахедна, не ракетна сторона” будинку.
Водночас всім охочим його не вистачає. За оцінками держкомпанії Укрфінжитло, загальна потреба у житловій площі становить колосальні 600 млн кв м.
Потреба у житлі складається з двох основних компонентів: довоєнного дефіциту, що перевищував 450 млн кв. м через старіння житлового фонду та брак доступного житла, а також 150 млн кв. м нерухомості, зруйнованої внаслідок повномасштабного вторгнення, пише delo.ua.
Так, у Києві через зниження темпів забудови очікується дефіцит житла і подорожчання цін. “У Києві будують менше. Отже – це може в майбутньому призвести до дефіциту, і ціни підуть вгору”, – прогнозує експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. Але найбільший дефіцит житла у Сумах. Там попит перевищує пропозицію через розміщення військових частин. Ціни виросли на 50-130% залежно від типу житла.
Значно здорожчало житло і на півдні України.
Так, аналітики OLX Нерухомість повідомили OBOZ.UA, що купівельна активність у Чорноморську зросла на 113%, в Одесі на 71%, тоді як кількість пропозицій у цих містах скоротилась до 29%. Такий дисбаланс вже призвів до помітного підвищення цін на житло.
Медіанна вартість однокімнатної квартири в місті сягнула 1,8 млн грн, це на четверть більше, ніж за той самий час минулого року. Таке зростання цін є прямим наслідком перевищення попиту над пропозицією. Кількість оголошень про продаж житла в Одесі зменшилась на 15%, тоді як зацікавленість покупців навпаки зросла на 71%.
Аналітики зазначають, що схожа ситуація спостерігається і в Чорноморську, тут вартість однокімнатної квартири піднялася до 1,1 млн грн, що на 13% більше, ніж торік. Де активно будують, а де ні? Водночас є регіон в Україні, де забудовники продовжують активно будувати. На тлі високого попиту західний регіон демонструє справжній будівельний бум. Кількість новобудов зросла у кілька разів, проте й ціни на них стрімко підскочили – в деяких містах удвічі або навіть утричі. Найпопулярнішими для інвесторів стали Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Тернопіль та Чернівці.
На думку експертів, будівельна активність дозволить уникнути дефіциту пропозиції у майбутньому, а ціни залишаться стабільними. “Львів, Закарпаття, Івано-Франківськ – будують активно. Там буде достатньо пропозиції і ціни навряд чи збільшаться в майбутньому”, – зауважив Піта. Своєю чергою в прифронтових регіонах первинний ринок практично зник. Будувати там, де точиться війна сенсу немає. “В таких містах як Харків, Запоріжжя, Суми, Херсон первинного ринку як такого немає. На сьогодні там новобудови практично не зводяться. Отже, говорити про ринок в цих регіонах не доводиться”, – зазначив Піта. Вторинне житло в таких регіонах також переживає непрості часи. Вартість квартир тут знизилася на 30-50% порівняно з довоєнними цінами.
Однак загалом вторинний ринок по країні стабілізувався, відчувається баланс між попитом і пропозицією, а коливання цін – незначні. На оренду переписали цінники В Україні оренда житла стрімко дорожчає. У більшості міст України ціни на оренду житла зросли на 20% у порівнянні з довоєнними показниками. У прифронтових же містах оренда подешевшала. “Медіанна ціна зросла до 13 тис. грн, а в західних регіонах та прифронтових містах подекуди піднялася на 100–150%. Водночас у Харкові та Херсоні ціни навпаки впали до 3-5 тис. грн через постійні обстріли та нестабільну ситуацію”, – розповіла президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха. У столиці України спостерігається стабільне підвищення цін. Однокімнатну квартиру можна орендувати за 9-10 тис. грн, але йдеться переважно про так звані “бабусині варіанти” чи смарт-житло до 20 м². Прості двокімнатні коштують 14-15 тис. грн, трикімнатні – 18-20 тис. грн. Комфортніше житло стартує від 15 тис. грн за однокімнатну, від 20 тис. грн – за двокімнатну і від 25 тис. грн – за трикімнатну.
Попит високий і в преміум-сегменті. Квартири більше за 1500 дол. орендують швидко, що пояснюється високим рівнем доходу окремих груп населення у столиці.
Найбільше активізувався попит на оренду у безпечних регіонах.
У Львові, Тернополі та особливо в Івано-Франківську орендні ставки зросли на 100-150% у порівнянні з довоєнним періодом. Попит підтримується новими житловими проєктами, які активно здаються в оренду.
У Чернігові ситуація спокійніша. У Краматорську висока ціна при обмеженій кількості пропозицій. Харків демонструє протилежну динаміку, адже оренда подешевшала до 3-5 тис. грн через інтенсивні обстріли. У Херсоні житло часто надається в обмін на оплату комунальних послуг. У Дніпрі спостерігається зниження попиту й, відповідно, цін.
Надалі очікується подальше зростання цін у великих містах, особливо в Києві. Люди повертаються з-за кордону та західних областей, шукають роботу і житло.
Основними орендарями залишаються внутрішньо переміщені особи, зокрема з Сумської та Запорізької областей.
За словами Піти, оренда стає знову в тренді за рахунок ВПО з Сумської та Запорізької області. Житло, як страховка В Україні сформувався новий тренд на ринку нерухомості, українці почали масово інвестувати у “страхове житло” на заході країни, як запасний варіант на випадок загрози. Через високий попит ціни зросли до 2-3 разів.
За словами Гайдамахи, з початком повномасштабної війни українці кардинально переглянули своє ставлення до житла.
Якщо раніше квартира була засобом для проживання чи джерелом доходу від оренди, то тепер це інструмент особистої безпеки. Так зване “страхове житло” стало новим типом інвестицій, українці, особливо з прифронтових регіонів, купують квартири в тилу, переважно в західних областях і тримають їх порожніми “про всяк випадок”.
Гайдамаха пояснила, що мешканці Дніпра, Харкова, Запоріжжя купують квартири в Івано-Франківську, Львові, Ужгороді, але продовжують жити вдома, повертаючись після купівлі. Кредити можуть отримати не всі Можливість купувати житло є не у всіх. Попри значний внесок державної програми “єОселя”, яка покриває 98% кредитних програм для придбання житла в Україні, її можливостей недостатньо для подолання існуючої кризи.
Станом на кінець травня 2025 р., програма “єОселя” допомогла майже 17 тис. позичальників отримати житло, видавши кредитів на загальну суму 27,6 млрд грн. Загальна площа кредитованого житла перевищила 1 млн кв. м, причому близько 70% квартир були придбані на вторинному ринку. Переважну більшість позичальників становлять військовослужбовці та правоохоронці, за ними йдуть медики, педагоги, внутрішньо переміщені особи, ветерани та науковці.
Обмеження програми “єОселя” на придбання старого житла активізувало попит на іпотеку на комерційних умовах. “З листопада минулого року “єОселя” змінила умови і дуже суттєво обмежила можливість кредитування нерухомості на вторинному ринку. Там залишилися тільки декілька категорій, а основна частина клієнтів може отримати кредити лише на готове житло віком до трьох років після введення в експлуатацію”, – розповів директор департаменту роздрібного бізнесу банку “Глобус” Дмитро Замотаєв. За його словами, зараз клієнти, які бажають придбати нерухомість на вторинному ринку і вже не проходять по “єОселі”, змушені шукати варіанти кредитування на комерційних умовах.
Банкіри прогнозують, що через три роки кількість іпотечних кредитів зросте до 100 тис. на рік.
Вікторія Хаджирадєва
